Povinnost předání projektové dokumentace při prodeji nemovitosti
Při prodeji nemovitosti vzniká prodávajícímu povinnost předat kupujícímu projektovou dokumentaci stavby. Tato povinnost je zakotvena v zákoně č. 283/2021 Sb., stavební zákon, který nabyl účinnosti dne 1. července 2024.
Právní základ povinnosti
Podle § 157 odst. 1 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat projektovou dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby po celou dobu její existence. Při převodu vlastnického práva k nemovitosti je pak povinen tuto dokumentaci předat novému vlastníkovi.
Další povinnost může vyplývat také z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), který stanoví v § 1040, že vlastník věci je povinen umožnit její řádné užívání, což zahrnuje i předání podkladů důležitých pro její správu.
Jakých nemovitostí se to týká?
Povinnost se vztahuje na všechny stavby, které byly realizovány na základě stavebního povolení nebo ohlášení stavby. Nejčastěji se jedná o:
- Rodinné a bytové domy,
- Rekreační objekty,
- Komerční budovy,
- Průmyslové a skladovací objekty.
U staveb, které vznikly před zavedením přísnějších evidenčních pravidel a nebyla k nim vedena žádná dokumentace, se povinnost předání může lišit. V těchto případech je vhodné konzultovat situaci se stavebním úřadem.
Co musí být předáno?
Projektová dokumentace, kterou je třeba předat, zahrnuje:
- Dokumentaci ke stavebnímu povolení nebo ohlášení stavby,
- Dokumentaci skutečného provedení stavby,
- Revizní zprávy (např. elektroinstalace, plynu, komínů),
- Energetický štítek budovy (PENB), pokud je vyžadován,
- Technické zprávy a manuály k instalovaným technologiím.
Co když dokumentaci nemám?
Pokud prodávající nemá k dispozici projektovou dokumentaci, může nastat několik situací:
- Získání kopie – Dokumentaci lze často dohledat na příslušném stavebním úřadě, kde byla stavba povolena.
- Vypracování nové dokumentace – Pokud dokumentace chybí, je možné nechat vyhotovit tzv. dokumentaci skutečného provedení stavby autorizovaným projektantem.
- Dohoda s kupujícím – Pokud kupující souhlasí s převzetím nemovitosti bez dokumentace, je vhodné tuto skutečnost jasně upravit v kupní smlouvě.
Může to zkomplikovat financování úvěrem?
Ano, nedostatek projektové dokumentace může představovat komplikaci při financování nemovitosti hypotečním úvěrem. Banky obvykle požadují doložení kompletní dokumentace, aby mohly řádně ocenit nemovitost a posoudit její technický stav. Pokud dokumentace chybí, může:
- Banka požadovat její dodání jako podmínku pro schválení úvěru,
- Dojít ke snížení odhadní ceny nemovitosti, což může ovlivnit maximální výši úvěru,
- V některých případech banka úvěr vůbec neposkytnout.
Je proto důležité dokumentaci mít připravenou předem, zejména pokud kupující plánuje financovat nákup prostřednictvím hypotečního úvěru.
Sankce za nedodržení povinnosti
Nepředání projektové dokumentace kupujícímu může mít různé důsledky:
- Správní sankce – Stavební úřad může vlastníkovi uložit pokutu až do výše 500 000 Kč za nesplnění povinnosti uchovávat a předat dokumentaci (§ 192 stavebního zákona).
- Občanskoprávní důsledky – Kupující může vůči prodávajícímu uplatnit nárok na slevu z kupní ceny, nebo dokonce odstoupit od smlouvy, pokud by nedodání dokumentace způsobilo podstatné vady v užívání nemovitosti.
- Případné soudní spory – Pokud by kupující kvůli nedodání dokumentace měl problém s užíváním nebo údržbou stavby, může se domáhat náhrady škody.
Od kdy tato povinnost platí?
Povinnost předání dokumentace existovala v omezené podobě i v dřívějších předpisech, ale s účinností nového stavebního zákona od 1. července 2024 dochází k jejímu zpřísnění. Nová úprava více zdůrazňuje odpovědnost vlastníků nemovitostí za uchování a předání kompletní dokumentace.
Doporučení pro prodávající
Pokud plánujete prodej nemovitosti, doporučuje se:
- Zkontrolovat, zda máte kompletní projektovou dokumentaci.
- V případě chybějících dokumentů požádat o jejich doplnění na stavebním úřadě nebo u projektanta.
- Předání dokumentace zakotvit přímo do kupní smlouvy, aby bylo jasně doložitelné.
Dodržení této povinnosti zajistí hladký převod nemovitosti bez právních komplikací a rizika sankcí.